증축할 때 꼭 알아야 하는 절차

증축할 때 꼭 알아야 하는 절차, 허가 없이 공사하면 안 됩니다.

 

"건물이 있으니까 조금만 더 늘리면 되는 거 아닌가요?"

"창고 하나 정도는 그냥 만들어도 되지 않나요?"

증축을 계획하고 계신 분들과 상담을 하다 보면 종종 듣는 질문입니다.

많은 분들이 기존 건물이 있기 때문에 증축은 간단한 공사라고 생각하시기 때문입니다.

하지만 증축도 새로운 건축행위에 해당하며, 일정한 절차와 법적 기준을 충족해야 합니다.

이번 글에서는 증축할 때 꼭 알아야 하는 절차를 쉽게 알아보겠습니다.

 

1. 증축이란?

• 증축이란 기존 건축물의 규모를 늘리는 건축행위를 말합니다.
• 증축에는 크게 두 가지가 있습니다.

        - 수평증축 : 건축면적을 넓히는 경우

        - 수직증축 : 층수를 늘리거나 연면적을 증가시키는 경우

• 예를 들어 아래와 같은 사항은 모두 증축해 해당합니다.

        - 창고를 추가로 설치하는 경우

        - 기존 건물 옆으로 공간을 확장하는 경우

        - 2층을 증축하는 경우

 

 

2. 증축에도 허가나 신고가 필요할까요?

• 네. 증축은 건축법에서 정한 건축행위이므로 규모와 용도 등에 따라 건축허가 또는 건축신고 절차를 거쳐야 합니다.
• "기존 건물이 있으니까 괜찮겠지."라는 생각으로 공사를 시작하면 불법건축물이 될 수 있습니다.
• 반드시 공사 전에 담당 건축사와 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

 

3. 증축하기 전에 확인해야 하는 사항

• 증축은 단순히 공간만 늘리는 것이 아닙니다.
• 기존 건축물이 현재 법령을 계속 충족하는지도 함께 검토해야 합니다.
• 대표적으로 아래와 같은 사항을 함께 확인하게 됩니다.

        - 건폐율

        - 용적률

        - 대지 안의 공지

        - 건축선

        - 접도요건

        - 주차장 확보

        - 구조 안전성

• 이미 건폐율을 모두 사용한 건물이라면 원하는 만큼의 증축은 힘든 경우도 있습니다.

 

4. 구조 안전 검토도 중요합니다.

• 기존 건물 위에 층을 더 올리거나 구조체를 변경하는 경우에는 구조 안전성을 반드시 검토해야 합니다.
• 건물은 처음 설계될 때 일정한 하중을 기준으로 계산되므로, 증축으로 인해 무게가 증가하면 기존 구조가 이를 안전하게 지탱할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 필요한 경우에는 구조기술자의 검토가 함께 이루어집니다.

 

5. 증축은 토목공사가 함께 이루어질 수도 있습니다.

• 건축 규모에 따라서는 대지 조성 / 배수시설 / 용벽 설치 / 진입도로 정비 등 토목공사가 함께 필요한 경우도 있습니다.
• 특히 공장이나 창고시설처럼 규모가 큰 증축은 건축뿐 아니라 토목 계획도 함께 검토하는 경우가 많습니다.

 

6. 건축주는 무엇을 준비해야 할까요?

• 건축주는 먼저 아래 사항을 건축사에게 알려주는 것이 좋습니다.

        - 어떤 공간을 얼마나 늘릴 것인지

        - 건축 목적이 무엇인지

        - 현재 건축물의 상태

• 이를 바탕으로 증축 가능 여부와 필요한 절차를 검토하게 됩니다.

 

7. 건축사사무소에서는 어떤 일을 할까요?

• 건축사사무소에서는 아래의 업무를 진행하게 됩니다.

        - 현장조사

        - 건축물대장 확인

        - 관련 법령 검토

        - 증축 가능 여부 검토

        - 설계도서 작성

        - 건축허가 또는 신고 행정절차

        - 관계기관 협의

• 필요한 경우에는 구조설계, 토목설계 등 다른 분야의 전문가와 협업하기도 합니다.

 

8. 건축주가 가장 많이 오해하는 부분

• 건축주분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다. "내 땅 안에서 조금 늘리는 건 괜찮은 줄 알았어요."
• 하지만 작은 창고 하나를 추가하는 경우라도 건축법상 증축에 해당할 수 있습니다.
• 공사 규모가 작다고 해서 모두 허가가 필요 없는 것은 아니므로, 공사를 시작하기 전에 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

 

9. 실무에서는 이런 경우가 많습니다.

• 실무에서는 공장이나 창고를 사용하다가 공간이 부족해져 증축을 계획하는 경우가 많습니다.
• 하지만 막상 검토를 해 보면 건폐율이나 용적률을 이미 모두 사용했거나, 주차장 기준을 충족하지 못해 원하는 규모대로 증축하지 못하는 사례도 적지 않습니다.
• 반대로 법령 기준을 충족하는 경우에는 건축허가(또는 신고)를 거쳐 증축을 진행하고, 공사가 완료되면 사용승인과 건축물대장 기재변경까지 함께 진행하게 됩니다.
• 증축은 단순히 건물을 늘리는 공사가 아니라, 기존 건축물이 현재 법령을 계속 만족하는지 함께 확인하는 과정이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

 

10. 건축주님 알고 계세요!

• 증축은 기존 건물에 공간을 추가하는 공사이지만, 건축법에서는 새로운 건축행위로 관리하고 있습니다.
• 허가 없이 공사를 시작하면 불법건축물이 될 수 있으므로, 반드시 사전에 건축사와 상담하여 적법한 절차를 진행하시기 바랍니다.

 

[ 한눈에 정리 ]

절차	주요내용
현장조사	기존 건축물 상태 확인
법령 검토	건폐율·용적률·공지·주차장 등 검토
설계	증축 설계도서 작성
허가 또는 신고	건축허가(또는 신고) 진행
공사	증축 공사 시행
사용승인	공사 완료 후 사용승인
기재변경	건축물대장 변경

 

추가)

증축을 계획하기 전에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 ‘얼마나 더 지을 수 있는가’입니다.

건폐율과 용적률이 이미 한도에 도달했다면 원하는 규모대로 증축이 어려울 수 있으므로,

설계에 앞서 건축사와 충분히 검토하는 것이 중요합니다.