용도변경에 대해서

건물을 새롭게 사용하는 방법, 용도변경에 대해서.

1. 용도변경이란?

• 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 변경하는 것을 말합니다.
• 우리는 건물을 지을 때 애초에 해당 건물의 용도를 무엇으로 쓰겠다 허가/신고받고 공사를 시작해 사용승인까지 받게 됩니다.
• 미래에 해당 건물을 팔거나 혹은 지어진 건물을 매입하였을 때 쓰려는 목적이 있을 텐데, 그 목적에 맞게 용도를 변경하려는 행정절차를 말합니다.
• 예를 들어 병원으로 사용하던 공간을 학원으로 변경하거나, 주택을 카페로 변경하는 경우가 이에 해당합니다.
• 건축법에서는 건축물을 여러 용도로 구분하고 있으며, 용도가 달라지면 적용받는 법규와 기준도 달라질 수 있습니다.
• 따라서 단순히 간판만 바꾸거나 내부 인테리어를 변경한다고 해서 용도변경이 완료되는 것은 아닙니다.

 

2. 왜 용도변경을 해야 할까?

• 건축물마다 허용되는 용도와 적용 기준이 다르기 때문입니다.
• 예를 들어 학원은 피난 및 방화 기준을 검토해야 할 수 있고, 음식점은 위생시설과 주차장 기준 등을 검토해야 합니다.
• 이처럼 건축물의 용도에 따라 적용되는 법규가 달라지기 때문에 용도변경 절차를 통해 적법하게 사용해야 합니다.

 

3. 용도변경은 모두 같은 절차일까?

• 그렇지 않습니다.
• 건축법에서는 건축물의 용도를 9개의 시설군으로 구분하고 있고, 어떤 시설군에서 어떤 시설군으로 변경하는지에 따라 필요한 절차가 달라집니다.
• 일반적으로 상위 시설군으로 변경하는 경우는 "용도변경허가" 대상, 하위 시설군으로 변경하는 경우는 "용도변경신고" 대상이 됩니다.
• 또한 같은 시설군 내에서의 용도변경은 허가나 신고가 아니라 건축물대장의 "기재사항변경" 절차만 진행하는 경우도 있습니다.
• 예를 들어 제1종근린생활시설에서 제2종근린생활시설로 변경하는 경우처럼 동일한 시설군 내에서의 변경은 절차가 비교적 간단히 진행될 수 있습니다.
• 반면 근린생활시설을 의료시설로 변경하거나, 창고시설을 판매시설 등 다른 시설군으로 변경하는 경우에는 별도의 허가 또는 신고 절차가 필요할 수 있습니다.
• 따라서 용도변경을 계획하고 있다면 현재 건축물의 용도와 변경하려는 용도가 어떤 시설군에 속하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

4. 어떤 경우 용도변경을 할까?

• 실제 사례를 살펴보면 다음과 같은 경우가 있습니다.
• 병원 → 학원
• 근린생활시설 → 음식점
• 창고 → 공장 
• 사무소 → 주택
• 주택 → 카페
• 이처럼 기존 건축물의 사용 목적을 변경하는 경우 용도변경 검토가 필요할 수 있습니다.

 

5. 건축주님 알고 계세요!

• 많은 분들이 "살제로 사용만 바꾸면 되는 것 아닌가요?"라고 생각하시지만, 용도변경은 생각보다 간단한 절차가 아닙니다.
• 건축물의 용도에 따라 주차장, 피난시설, 장애인 편의시설, 소방시설 등 다양한 기준을 검토해야 하기 때문입니다.
• 따라서 용도변경을 계획하고 있다면 먼저 건축물대장과 현황을 확인하고 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
• 특히 건축물대장과 실제 사용 현황이 다른 경우에는 예상하지 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.

 

다음 글에서는 실무에서 용도변경이 왜 어렵고 까다로운지, 그리고 설계사무소가 가장 먼저 확인하는 사항은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

용도변경이 어려운 이유. 그 실체에 대해

 

1. 건축물대장과 실제 현황이 다를 수 있다.

• 용도변경 상담이 들어오면 건축사사무소에서는 가장 먼저 건축물대장을 확인합니다.
• 그런데 생각보다 많은 건축물들이 건축물대장과 실제 사용 현황이 다른 경우가 더러 있습니다.
• 예를 들어 건축물대장에는 창고로 되어 있지만 실제로는 사무실로 사용하고 있거나, 허가받지 않은 증축이 이루어진 경우도 있습니다.
• 이러한 경우에는 용도변경보다 먼저 불법사항을 정리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

2. 혹시나 불법 사항이 존재한다면?

• 우선 현장조사를 통해 건축물대장에 등재된 현황도와 실제 건축물의 상태를 비교를 해보게 됩니다.
• 이 과정에서 불법 증축이나 무단 구조 변경 등 불법 사항이 발견되는 경우도 있습니다.
• 만약 불법 사항이 확인되면 해당 부분의 정확한 조사 후 도면화하여  관할 지자체에 신고하게 됩니다.
• 이후 관할 부서에는 불법으로 확인된 부분에 대해 과징금 또는 이행강제금을 부과할 수 있으며, 납부 후에는 적법한 상태로 되돌리기 위한 공사를 진행하게 됩니다.
• 즉, 용도변경을 검토하다 예상하지 못한 불법 사항이 발견되어 오히려 추가적인 절차와 비용이 발생하는 경우가 생기는 것입니다.
• 실제 실무에서는 용도변경 자체보다는 기존 건축물의 적법 여부를 확인하는 과정이 더 오래 걸리는 상황이 생길 수도 있다는 것이지요.

 

3. 용도가 바뀌면 적용되는 기준도 바뀝니다.

• 건축주 입장에서는 같은 공간인데 왜 문제가 되는지 의문이 들 수 있습니다.
• 하지만 건축법에서는 용도에 따라 적용되는 기준이 달라집니다.
• 예를 들어 학원, 음식점, 주택, 판매시설은 각각 검토해야 하는 기준이 다르거든요.
• 현재는 문제가 없던 건물이라도 용도변경을 진행하려는 순간 새로운 기준을 충족해야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

4. 주차장이 부족할 수 있습니다.

• 실제 실무에서 자주 발생하는 문제 중 하나입니다.
• 현재 건물은 정상적으로 사용되고 있지만 용도를 변경하면 필요한 주차대수가 증가하는 경우가 있습니다.
• 이 경우 부족한 주차장을 확보하지 못하면 용도변경이 어려워질 수 있습니다.
• 건축주 입장에서는 예상하지 못한 부분에서 문제가 발생하는 셈입니다.

 

5. 소방 및 피난 기준을 검토해야 합니다.

• 용도에 따라 피난시설과 방화기준, 소방 관련 기준이 달라질 수 있습니다.
• 특히 다수가 이용하는 시설이나 특정 용도의 시설은 추가적인 검토가 필요하게 됩니다.
• 건축주는 단순히 내부 인테리어 공사만 생각했는데, 실제로는 여러 법규를 함께 검토해야 하는 상황이 생기는 것입니다.

 

6. 생각보다 비용이 발생할 수 있습니다.

• 용도변경은 단순히 서류만 제출하는 절차로 보기 어렵습니다.
• 현황측량, 설계, 인허가, 시설 보완공사 등이 필요할 수 있으며 상황에 따라 예상하지 못한 비용이 추가로 발생하기도 합니다.
• 불법 부분 적법화에 따른 과징금도 이에 포함됩니다.
• 그래서 일반적으로 생각하는 용도변경과 실제 용도변경 사이에는 차이가 발생하는 경우가 많습니다.

 

7. 건축주님 알고 계세요!

• 실제로 건축사사무소에는 "무슨 용도로 바꾸고 싶으세요?" 보다 먼저 현재 건축물의 상태를 확인합니다.
• 왜냐하면 용도변경은 단순히 건축물대장의 용도만 수정하는 것이 아니라 현재 건물이 변경하려는 용도에 적합한지 검토하는 과정이기 때문입니다.
• 그래서 용도변경 상담을 진행할 때는 건축물대장과 현황사진(혹은 로드뷰), 주소 등을 먼저 준비하면 보다 정확한 상담이 가능합니다.
• 용도변경은 생각보다 복잡한 절차인 건 맞습니다. 하지만 미리 검토한다면 충분히 해결할 수 있는 문제이기도 합니다.
• 중요한 것은 공사를 먼저 진행하는 것이 아니라 현재 건축물의 상태를 정확히 확인하는 것입니다.