건축 vs 대수선 vs 용도변경

건축법상 "건축"이란 무엇일까? 단순히 새 건물을 짓는 것만은 아닙니다.

1. 건축법에서 말하는 건축이란?

• 건축법 제2조 제1항 제8호에서는 건축을 다음과 같이 정의하고 있습니다.
• "건축"이란 건축물을 신축, 증축, 개축, 재축, 하거나 건축물을 이전하는 것을 말합니다.
• 즉, 건축은 단순히 빈 땅에 새로운 건물을 짓는 행위만을 의미하지 않습니다.
• 건축법에서는 여러 형태의 건축행위를 모두 "건축"이라는 하나의 개념으로 묶어 관리하고 있습니다.

 

2. 신축이란?

• 가장 많이 알고 있는 건축 행위입니다.
• 건축물이 없는 대지, 빈 땅에 새롭게 건축물을 만드는 행위를 말합니다.
• 일반적으로 건축주가 토지를 구입한 후 처음 건물을 짓는 경우가 여기에 해당합니다.
• 신축신고 혹은 신축허가 건이 되어 지차제에 건축행위허가 접수를 하게됩니다.

 

3. 증축이란?

• 기존 건축물의 규모를 증가시키는 행위를 말합니다. 수평증축(건축면적 증가), 수직증축(연면적 증가)이 있습니다.
• 예를 들어 창고를 추가로 설치하거나 기존 건물의 면적을 확장하는 경우가 이에 해당할 수 있습니다.
• 건축주는 단순히 공간을 조금 늘리는 것이라고 생각할 수 있지만, 건축법에서는 명확한 건축행위로 관리됩니다.
• 증축신고 혹은 증축허가 건이 되어 지차체에 건축행위허가 접수를 하게 됩니다.

 

4. 개축과 재축이란?

• 개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거한 후 같은 위치에 다시 건축하는 행위를 말합니다.
• 재축은 재해나 사고 등으로 멸실된 건축물을 다시 건축하는 경우를 의미합니다.
• 실무에서는 신축이나 증축보다 상대적으로 적게 접하지만 건축법상 중요한 건축 행위에 해당합니다. 

 

5. 건축물의 이전도 건축이다

• 많은 분들이 의외로 생각하는 부분입니다.
• 건축법에서는 건축물을 다른 위치로 옮기는 행위도 건축으로 보고 있습니다.
• 따라서 건물을 이동하는 경우에도 관련 법령과 절차를 검토해야 할 수 있습니다.

 

6. 왜 중요할까?

• 건축법에서 건축의 범위를 넓게 정의한 이유는 건축물의 안전성과 공공성을 확보하기 위해서입니다.
• 건물의 규모가 달라지거나 위치가 변경되면 구조, 피난, 방화, 주차장 등 다양한 기준에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
• 그래서 단순히 "새로 짓는 게 아니니까 괜찮겠지"라고 생각하기보다 해당 행위가 건축법상 건축에 해당하는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

 

7. 건축주님 알고 계세요!

• 실제 상담에서는 "건물을 새로 짓는 것은 아닌데요?"라는 말로 시작하는 경우가 많습니다.
• 하지만 건축법에서는 증축, 개축, 재축, 건축물의 이전도 모두 건축으로 보고 있습니다.
• 따라서 건물의 형태나 규모를 변경할 계획이 있다면 먼저 건축법상 어떤 행위에 해당하는지 검토해 보는 것이 좋습니다. 생각보다 많은 경우가 건축법의 적용을 받을 수 있기 때문입니다.

 

대수선 너는 리모델링과 무엇이 다르니?

 

1. 대수선이란?

• 건축법에서 말하는 대수선이란 건축물의 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위를 말합니다.
• 여기서 중요한 것은 단순한 수리가 아니라 건축물의 안전에 영향을 줄 수 있는 부분을 변경하는 경우라는 점입니다.
• 따라서 단순 도배, 장판 교체, 싱크대 교체 등 일반적인 인테리어 공사는 대수선에 해당하지 않습니다.
• 반면 건축물의 구조와 관련된 부분을 변경하는 경우에는 대수선으로 검토될 수 있습니다.

 

2. 주요 구조부란?

• 건축법에서는 건축물의 안전을 유지하는 데 중요한 구조 부분을 주요 구조부로 보고 있습니다.
• 내력벽 / 기둥 / 보 / 바닥(슬라브) / 지붕틀 / 계단
• 이러한 구조부를 철거하거나 변경하는 경우 대수선 여부 검토가 반드시 필요합니다.

 

3. 어떤 경우 대수선에 해당할까? 예시를 알아봅시다.

• 내력벽 일부를 철거하는 경우 (창호 추가 설치 등)
• 계단 위치를 변경하는 경우 (대규모 내부 인테리어 공사 등)
• 지붕 구조를 변경하는 경우 (양면 경사에서 일면 경사 등)
• 노후된 주요 구조부를 보강하는 경우 (부식이 심한 경우 등)
• 층간 바닥을 절단하여 승강로를 만드는 경우 (엘리베이터 설치 등)
• 건축주 입장에서는 단순한 리모델링이라고 여길 수 있지만, 건축법에서는 건축물의 구조 안전과 관련된 사항으로 판단할 수 있습니다.

 

4. 리모델링과 대수선의 차이

•  많은 분들이 리모델링과 대수선을 같은 의미로 생각합니다. 하지만 두 개념은 다릅니다.
• 리모델링은 일반적으로 건축물의 성능이나 디자인을 개선하는 공사를 의미합니다.
• 반면 대수선은 건축법상 정의된 법적 개념으로 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위를 말합니다.
• 즉, 모든 대수선이 리모델링의 일부가 될 수는 있지만 모든 리모델링이 대수선이 되는 것은 아닙니다.

 

5. 왜 중요할까?

• 건축물의 주요 구조부를 변경하면 건축물의 안전에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
• 예를 들어 내력벽의 일부를 충분한 검토 없이 철거했다가 건물이 무너지기라도 하면 큰일 나니까요. 특히 노후화된 건물일 경우 더욱 조심해야 합니다.
• 그렇기 때문에 내력벽이나 기둥, 보와 같은 구조체는 건물 전체를 지탱하는 역할을 하기 때문에 신중한 검토가 필요합니다.
• 대부분 대수선 공사를 진행하려면 구조업체와의 협업은 필수입니다.
• 그래서 건축법에서는 일정한 절차를 통해 구조 안전성을 확인하도록 하고 있습니다.

 

6. 건축주님 알고 계세요!

• 실제 현장에서는 인테리어 공사라고 생각하고 공사를 시작했다가 나중에 대수선 대상이라는 사실을 알게 되는 경우도 있습니다.
• 특히 벽체 철거, 계단 변경, 구조 변경 등이 포함된 경우에는 단순 인테리어가 아닌 건축법-대수선 검토 대상이 될 수 있습니다.
• 공사를 계획하고 있다면 먼저 건축사와 상담하여 해당 공사가 대수선에 해당하는지 확인하는 것이 좋습니다. 

 

건축 vs 대수선 vs 용도변경, 무엇이 다를까요?

 

1. 건축이란?

• 건축법 제2조 제1항 제8호에서는 건축을 다음과 같이 정의하고 있습니다.
• 건축물이 없는 대지에 새로 건물을 짓거나, 기존 건축물을 증축 개축 재축 또는 이전하는 행위라고 말합니다.
• 쉽게 말하면 건축물 자체를 새로 만들거나 규모를 변경하는 행위라고 볼 수 있습니다.
• 대표사례 : 빈 땅에 단독주택 신축 / 공장 신축 / 창고 증축 / 건축물 이전 / 화제 소실로 인한 재축
• 건축은 건축물의 면적이나 규모 자체가 변하는 경우가 많습니다.

 

2. 대수선이란?

• 대수선은 건축법 제2조 제1항 제9호에 규정된 개념입니다.
• 건축물의 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위를 말합니다.
• 여기서 중요한 것은 건물의 규모가 아니라 구조입니다.
• 건축 크기는 그대로인데 구조체를 변경하는 경우 대수선에 해당할 수 있습니다.
• 주요 구조부 : 내력벽 / 기둥 / 보 / 바닥(슬라브) / 지붕틀 / 계단
• 대표 사례 : 내력벽 철거 / 계단 위치 변경 / 바닥(슬라브) 개구부 설치 / 엘리베이터 설치를 위한 바닥 절단 / 구조보강 공사

 

3. 용도변경이란?

• 용도변경은 건축물의 사용 목적을 변경하는 행위를 말합니다.
• 건물의 크기가 변하는 것도 아니고 구조를 변경하는 것도 아닐 수 있습니다.
• 하지만 사용 목적이 달라지기 때문에 건축법상 별도의 검토를 받게 되는 것입니다.
• 대표사례 : 단독주택 → 제1종 근린생활시설 / 창고시설 → 판매시설 / 사무소 → 학원 / 공장 → 창고
• 용도에 따라 주차장, 피난, 방화, 장애인 편의시설 등의 기준이 달라질 수 있기 때문입니다.

 

4. 가장 쉬운 구분 방법

• 건축주 입장에서 가장 쉽게 구분하는 방법은 아래와 같습니다.

     건축 "건물 자체를 새로 만들거나 규모를 늘리는 행위"

     예시) 창고를 새로 짓는다 / 건물을 증축한다 / 자연재해로 인해 무너진 건물을 새로 재축한다

 

     대수선 "건물의 구조를 건드리는 행위"

     예시) 내력벽을 철거한다 / 엘리베이터를 설치하기 위해 바닥을 뚫는다 / 계단을 철거하고 새 위치에 신설한다

 

     용도변경 " 건물의 사용 목적을 바꾸는 행위"

     예시) 주택을 카페로 사용한다 / 창고를 판매시설로 변경한다 / 미용실을 PC방으로 바꾼다

 

 

5. 실제로는 함께 진행되는 경우도 있습니다

• 실무에서는 세 가지가 동시에 발생하는 경우도 있습니다.
• 예를 들어 기존 창고를 판매시설로 변경한다고 가장했을 때, 먼저 용도변경이 필요합니다. 그런데 피난기준을 맞추기 위해 계단을 변경해야 한다면 대수선이 발생할 수 있습니다. 또한 증축을 통해 면적을 느린다면 건축행위까지 포함될 수 있습니다.
• 즉, 하나의 공사 안에 건축, 대수선, 용도변경이 함께 존재하는 경우도 있습니다.

 

6. 건축주님 알고 계세요!

• 실제 상담을 하다 보면 건축주분들은 대부분 "인테리어 공사"라고 말씀하십니다.
• 하지만 건축법에서는 단순 인테리어가 아니라 건축, 대수선 또는 용도변경에 해당하는 경우가 생각보다 많습니다.
• 특히 건물의 구조를 변경하거나 사용 목적을 바꾸는 경우에는 예상하지 못한 허가나 신고 절차가 필요할 수 있습니다.
• 공사를 계획하고 있다면 시작 전에 건축사와 상담하여 어떤 행위에 해당하는지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
• 잘못 공사를 진행 할 경우 공사 중단, 원상복구, 이행강제금 등의 문제가 발생할 수도 있기 때문입니다.